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Registrazione contratto

La registrazione di un atto è un adempimento che ha lo scopo di conferire all'atto stesso esistenza giuridica e data certa; nel caso del contratto di locazione la registrazione assume anche scopi propriamente fiscali, provvedendo a porre a conoscenza l'erario del rapporto di locazione posto in essere fra locatore e conduttore (e consentendo, quindi, di assoggettare il canone di locazione percepito dal locatore all'imposizione fiscale di legge). 

Sono soggetti all'obbligo della registrazione tutti i contratti di locazione aventi durata superiore a 30 giorni, indipendentemente dall'entità del canone di locazione. 
I termini:
Il termine per la registrazione è di 30 giorni a partire dalla data di stipula del contratto, vale a dire dalla data di formazione dell'atto.
Le spese:
La registrazione del contratto di locazione comporta il versamento di un'imposta di registro, alla quale, in occasione della prima registrazione, vanno ad aggiungersi le spese relative ai tributi speciali e all'applicazione delle marche da bollo. 
1) L'IMPOSTA DI REGISTRO
L'imposta di registro è un'imposta indiretta di tipo proporzionale. L'aliquota ad essa relativa è pari al 2%, da calcolarsi sul canone annuo di locazione. 
Tale importo dovrà, poi, essere arrotondato all'euro. Esiste inoltre un limite minimo all'importo da versare, la cosiddetta "imposta fissa", che attualmente ammonta a € 67,00. 
L'imposta di registro va corrisposta all'erario ogni anno, per tutta la durata del rapporto di locazione. Per i contratti pluriennali la legge n.449/1997 ha introdotto la possibilità di assolvere il pagamento dell'imposta di registro in un'unica soluzione per l'intera durata contrattuale. Questo comporta uno sconto sull'imposta da versare, pari alla metà del tasso d'interesse legale corrente, moltiplicato per il numero delle annualità. Dato che al momento attuale il saggio legale d'interesse ammonta al 3%, l'aliquota di sconto per ogni annualità è pari all'1,5%.

Durata contratto (anni)

Aliquota di sconto (metà 
del tasso d'int. legale)

Detrazione %

6

0,75

4,5%

5

0,75

3,75%

4

0,75

3%

3

0,75

2,25%

2

0,75

1,5%



Nel caso in cui il contratto venga a cessare anticipatamente, le parti hanno diritto ad ottenere il rimborso per la parte d'imposta pagata in eccesso (dietro richiesta e presentazione della ricevuta di pagamento). 
E' infine utile ricordare che i contraenti dei contratti agevolati di 3 anni + 2 e dei contratti transitori a studenti universitari usufruiscono (in base a quanto disposto dalla riforma sulle locazioni abitative, legge 431/98) di un'agevolazione ai fini dell'imposta di registro, consistente nella possibilità di assumere nella misura del 70% il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale del 2%. 
2) SPESE AGGIUNTIVE 
Al momento della prima registrazione del contratto i contraenti sono tenuti a versare, oltre all'imposta di registro, i cosiddetti "tributi speciali", richiesti dall'ufficio registro a titolo di spese di registrazione. La determinazione dell'ammontare dei tributi speciali è attribuita a ciascun ufficio del registro: per questo motivo non è possibile fornire indicazioni univoche a riguardo. A titolo esemplificativo possiamo affermare che alcuni uffici del registro applicano un tributo speciale in misura fissa, pari a € 5,16, altri una quota unitaria, generalmente pari a € 4 per ogni copia del contratto presentata all'ufficio del registro. In alcuni uffici del registro in alternativa o in aggiunta ai tributi speciali, viene applicata una percentuale dello 0,50% sul deposito cauzionale versato dal conduttore. 
3) LE MARCHE DA BOLLO 
Su ciascuna copia del contratto di locazione va applicata una marca da bollo da € 14,64 per ogni 100 righe. Va inoltre applicata una marca da bollo da € 14,64 anche per ogni allegato al contratto di locazione che viene presentato per la registrazione (ad esempio il verbale di consegna). 

RISOLUZIONE ANTICIPATA

Per la risoluzione anticipata del contratto, rispetto alla sua scadenza naturale, così come per la cessione senza corrispettivo o la sublocazione, si versa, entro 30 giorni, l’imposta fissa di € 67.

Procedura:

ü  versare euro 67 tramite il modello F23, indicando gli estremi di registrazione del contratto (anno, serie e numero di registrazione)

ü  recarsi all’agenzia delle entrate entro 20 giorni per depositare la ricevuta di pagamento

IL RAVVEDIMENTO OPEROSO 

Il "ravvedimento operoso" introdotto dall'art. 13 del decreto legislativo n. 472/97, come modificato dai decreti legislativi n. 203 del 5 giugno 1998, n. 422 del 19 novembre 1998 e n. 99 del 30 marzo 2000, nonché dal decreto-legge n. 185 del 29 novembre 2008 (convertito con modificazioni dalla legge n. 2 del 28 gennaio 2009), è applicabile a tutti i tributi e quindi anche all'imposta di registro sui contratti di locazione ed affitto di immobili urbani.
Si tratta della possibilità di correggere errori ed omissioni o di versare in ritardo l'imposta dovuta beneficiando di una riduzione delle sanzioni. 

La regolarizzazione avviene con il pagamento ( anche non contestuale ):

  • delle somme dovute a titolo di imposta di registro;
  • della sanzione amministrativa (comunque ridotta);
  • degli interessi di mora, calcolati giornalmente al tasso legale annuo attualmente dell' 1,5% (fino al 31 dicembre 2010 era dell' 1%).

La legge di stabilità 2011 (legge 220/2010) ha riscritto con decorrenza dal 1° febbraio 2011 le riduzioni delle sanzioni per gli istituti del ravvedimento operoso.

ATTENZIONE:
Il ravvedimento è possibile se non sia già intervenuto l'ufficio con atti di contestazione, di accertamento ovvero con accessi, ispezioni e verifiche di cui il contribuente ha avuto formale conoscenza.



Attraverso il ravvedimento operoso è possibile regolarizzare sia la tardiva registrazione dei contratti di locazione che il tardivo pagamento dell'imposta di registro dovuta a seguito di proroga, risoluzione e cessione degli stessi. 

Tardiva registrazione del contratto 
La violazione relativa all'omissione della richiesta di registrazione può essere regolarizzata:

  • entro 90 giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che vengano versate sia l'imposta dovuta che la sanzione ridotta del 12 per cento (1/10 di 120%) dell'imposta dovuta o dell'imposta in misura fissa e che, entro lo steso termine, l'interessato presenti l'atto per la registrazione;
  • entro un anno dal termine di scadenza previsto, purché vengano versate sia l'imposta dovuta che la sanzione ridotta del 15 per cento (1/8 di 120%) dell'imposta dovuta o dell'imposta in misura fissa e che , entro lo stesso termine, l'interessato presenti l'atto per la registrazione.

Tardivo pagamento dell'imposta 
Per regolarizzare la mancata effettuazione, alla scadenza prevista, di un pagamento d'imposta dovuto, ad esempio per la proroga, la cessione o la risoluzione di un contratto di locazione, occorre versare, oltre all'imposta non pagata:

  • una sanzione del 3% dell'imposta dovuta ( 1/10 del 30% ), se il pagamento viene effettuato entro 30 giornidalla scadenza ordinaria;
  • una sanzione del 3,75% dell'imposta dovuta ( 1/8 del 30% ), se si provvede entro 1 anno dalla scadenza prevista.


Una volta versato il dovuto ( imposta + sanzione + interessi ), va richiesta la registrazione tardiva del contratto. 

Per i versamenti dell'imposta, delle sanzioni e degli interessi bisogna utilizzare solo il modello F23 ( Concessionario , banca o ufficio postale ) . Nel modello di versamento vanno indicati:
- nel campo 6 il codice dell'ufficio;
- nel campo 9 la causale "SZ";
- nel campo 10 (spazio "Anno") l'anno della violazione.
Gli interessi devono essere versati cumulativamente con il tributo dovuto (codice 107T), mentre il codice della sanzione è 671T

Giova ricordare che a seguito di notifica di un avviso di accertamento, si ha ancora la possibilità di pagare le sanzioni ridotte. E precisamente quando: 
- il pagamento viene effettuato entro i termini per proporre ricorso ( cosiddetta "acquiescenza" ); in questo caso viene versato 1/3 (1/4 fino al 31 gennaio 2011) della sanzione irrogata dall'ufficio con l'atto di accertamento;
- l'accertamento viene definito "per adesione", procedimento in cui l'imponibile può risultare in misura inferiore rispetto all'atto di accertamento, con conseguente determinazione di sanzione diversa da quella precedentemente irrogata dall'ufficio. 

Tale possibilità non è prevista nel caso in cui il contratto sia stato registrato ma sia stato omesso il pagamento dell'imposta per le annualità successive. 

Tabella riassuntiva delle nuove regole del ravvedimento operoso

Violazione

Ravvedimento

Insufficiente dichiarazione di valore

1) Entro un anno, e sempre che non sussistano cause ostative, va presentata una dichiarazione integrativa di valore in forma libera allo stesso ufficio presso cui è stato registrato l'atto contenente l'insufficiente dichiarazione. 

2) L'Ufficio notifica apposito atto contenente la liquidazione:
della maggiore imposta dovuta, degli interessi maturati fino al giorno in cui è stata effettuata l'integrazione di valore, nonché della sanzione ridotta a 1/10 del minimo, pari al 10%.
In caso di mancato pagamento nel termine indicato nell'avviso di liquidazione, l'ufficio procede alla rettifica del valore dichiarato, con applicazione della sanzione nella misura intera.

Omissione della richiesta di registrazione

Mancata o errata indicazione dei dati catastali

1) Sanzione ridotta al 12% (1/10 del 120%) più interessi dell' 1,5% (1% fino al 31 dicembre 2010), con maturazione giorno per giorno, se la richiesta di registrazione viene presentata con ritardo non superiore a 90 giorni. 

2) Sanzione ridotta al 15% (1/8 del minimo edittale) più interessi, se la richiesta di registrazione viene presentata entro un anno dalla violazione.

Versamenti annuali in ritardo oppure omessi

1) Sanzione ridotta al 3% dell'imposta dovuta (1/10 del 30%) più interessi, se il pagamento dell'imposta annuale viene effettuato entro 30 giorni dalla violazione. 

2) Sanzione ridotta al 3,75% dell'imposta dovuta (1/8 del 30%) più interessi, se il pagamento dell'imposta annuale avviene entro un anno dalla violazione.

Occultazione di corrispettivo

Sanzione ridotta al 25% (1/8 del 200%) più interessi, se si regolarizza entro un anno.

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